Dichiarazione di successione e agevolazioni “prima casa” per soggetti trasferiti all’estero

Quando si apre una successione, può accadere che tra i chiamati all’eredità, per legge o per testamento, vi siano dei soggetti che non risiedono più in Italia perché emigrati all’estero.

Sul presupposto che nel patrimonio relitto vi siano degli immobili ubicati in Italia (e che per la successione trovi applicazione la legge italiana) è importante capire se il soggetto, che non risieda più in Italia perché trasferito all’estero, possa o meno beneficiare (in sede di presentazione della dichiarazione di successione) dell'agevolazione fiscale prevista dall'art. 69 c. 3, della l. 342/2000 (consistente nell'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, anziché delle spesso più onerose imposte proporzionali).

In effetti, le agevolazioni c.d. “prima casa” possono in alcuni casi comportare un notevole risparmio di imposta in capo agli eredi.

Vediamo i seguenti esempi:

A)   Per un immobile con valore catastale di 300.000€, nel caso in cui nessuno tra gli eredi possa beneficiare dell’agevolazione, si dovranno pagare (tra le altre) le seguenti imposte:

-       Imposta Ipotecaria (2%) ossia € 6.000,00

-       Imposta Catastale (1%) ossia € 3.000,00

Totale € 9.000,00

B)   Per il medesimo immobile con valore catastale di 300.000€, nel caso in cui almeno uno tra gli eredi possa beneficiare dell’agevolazione, si pagherebbero invece (tra le altre) le seguenti imposte fisse:

-       Imposta Ipotecaria (2%) ossia € 200,00

-       Imposta Catastale (1%) ossia €  200,00

Totale € 400,00

Come si può intuire, il vantaggio fiscale non è indifferente e la questione va ben approfondita in sede di analisi della specifica pratica perché basterà che anche solo uno degli eredi abbia i requisiti di legge per estendere indirettamente il beneficio a tutti gli altri soggetti coinvolti nella devoluzione di quell’immobile.

Prevede infatti l’art. 69 comma 3 della l. 342/2000 che:

“Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131” (il c.d. Testo Unico sull’Imposta di Registro).

Andiamo quindi a vedere quali sono i requisiti e le condizioni previste dalla legge per godere di questo beneficio fiscale, anche perché essi sono stati oggetto di una recente modifica legislativa adottata dall’Italia per mettersi in linea con la normativa UE, cui ha fatto seguito l’emissione da parte dell’Agenzia delle Entrate della circolare n. 3/E con la quale sono state fornite alcune precisazioni interpretative.

Vediamo quindi la disciplina vigente, i requisiti e le condizioni, alla luce recente modifica introdotta dall’art. 2 del D.L. n. 69/2023.

Ai fini dell’accesso all’agevolazione “Prima casa” sull’immobile acquistato in sede di successione per l’erede (o il legatario) che si sia trasferito all’estero è necessario che:

1)   l’immobile sia ubicato nel Comune di nascita o in quello in cui l’acquirente (mortis causa: erede o legatario) aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Come anticipato, pertanto, la recente riforma ha eliminato il riferimento alla cittadinanza dell’acquirente emigrato all’estero e si è concentrata su un requisito di luogo (Comune di nascita o Comune di residenza o dell’attività lavorativa) abbinato ad un requisito temporale: “prima del trasferimento”;

2)   l’acquirente (prima del trasferimento all’estero) abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni.  

A tal proposito è bene precisare che con la circolare sopra richiamata è stato chiarito che con il termine “attività” si è voluto includere anche le attività svolte senza remunerazione. Inoltre è stato precisato che il requisito temporale dei cinque anni possa essere inteso anche in senso non continuativo;

3)   l’acquirente si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro;

Con la circolare sopra richiamata si precisa che non deve necessariamente trattarsi di lavoro subordinato e che non è possibile usufruire dell’agevolazione in esame se il trasferimento all’estero si è verificato in un momento successivo all’acquisto dell’immobile (ossia all’apertura della successione, momento in cui dopo l’accettazione di eredità retroagiscono gli effetti del trasferimento mortis causa).

Ai requisiti sopra evidenziati vanno poi comunque aggiunte le altre condizioni previste dalla Legge per tutti i soggetti che richiedono le agevolazioni Prima Casa, ossia:

-       assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso Comune dell’immobile per cui si richiede l’agevolazione;

-       novità nel godimento dell’agevolazione, ossia non aver già usufruito di agevolazioni Prima Casa (a meno che non si tratti di una “quota aggiuntiva” su un immobile che in parte era già stato acquistato con le medesime agevolazioni, come nel caso in cui si richiedono agevolazioni prima casa per la quota immobiliare pervenuta per successione in morte di un genitore poi per la quota immobiliare pervenuta per successione in morte dell’altro genitore).

Non sussiste invece l’obbligo di trasferimento, entro diciotto mesi, della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile. Infine, nel caso in cui entro i cinque anni dall’acquisto si sia venduto l’immobile agevolato, con obbligo di acquistarne un altro entro i successivi dodici mesi, non vi sarà l’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale.

Queste ultime due previsioni, si noti, sono entrambe molto rilevanti per l’emigrato all’estero che non abbia intenzione di rientrare in Italia, ma che potrà così comunque godere del beneficio fiscale in esame.

Quanto alla efficacia temporale delle novità in discorso, si precisa che la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 3/E del 16 febbraio 2024 ha rammentato che la disciplina agevolativa in esame trova applicazione con riferimento alle successioni aperte a partire dalla data di entrata in vigore del D.L. n. 69/2023 ossia a partire dal 14 giugno 2023. Sarà quindi al momento dell’apertura delle successioni apertesi da tale data che dovranno sussistere tutti i requisiti e le condizioni per poter beneficiare dell’agevolazione fiscale in oggetto.

NOTA TECNICA: La richiesta di agevolazioni Prima Casa, dovrà essere effettuata dal soggetto in possesso dei benefici mediante apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio nella quale si preciserà la possidenza dei requisiti e il ricorrere delle condizioni di Legge, il documento dovrà poi essere inserito (unitamente a un documento di identità del richiedente) in formato Pdf/A tra i documenti allegati alla dichiarazione di successione.

Avv. Giovanni Quaresima | Successioni.legal

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