Proviamo ad analizzare la questione relativa alla sorte dei debiti connessi a un immobile in condominio, a seguito della morte del proprietario.
Bisogna innanzitutto distinguere tra i debiti già maturati al momento del decesso e quelli che matureranno successivamente.
Nel primo caso si tratta di passività ricomprese nel patrimonio ereditario. L’eredità comprende tutti i rapporti attivi e passivi riferibili alla persona del defunto. Gli eredi, accettando l’eredità, subentrano nell’obbligo di pagare tutti i debiti, tra cui gli oneri condominiali arretrati (fatti salvi gli effetti dell’eventuale accettazione con beneficio d’inventario, che limita la responsabilità al valore dell’attivo ereditario).
Si tratta di un’obbligazione parziaria: in caso di pluralità di eredi, ciascuno risponde limitatamente alla propria quota ereditaria (salvo diversa volontà del testatore in caso di successione testamentaria). È importante sottolineare che non si applica agli eredi la limitazione di responsabilità prevista dal quarto comma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, che riduce la responsabilità dell’acquirente ai debiti relativi all’anno in corso e a quello precedente al subentro. Gli eredi, infatti, subentrano a titolo universale nella stessa posizione giuridica del defunto, e quindi rispondono dell’intera posizione debitoria maturata fino al momento dell’apertura della successione.
Non sempre, però, all’apertura della successione vi sono soggetti immediatamente qualificabili come eredi e, allora, cosa succede ai debiti condominiali quando muore un condomino?
Nel caso in cui i chiamati all’eredità (ossia i parenti più prossimi secondo la legge o i beneficiari indicati nel testamento) si trovino nel possesso dei beni ereditari, essi hanno tre mesi dall’apertura della successione per decidere se accettare o rinunciare. È quindi prevedibile che la situazione di incertezza si risolva in tempi relativamente brevi. Nel caso in cui, invece, nessuno dei chiamati si trovi nel possesso dei beni, l’incertezza può protrarsi anche per molti anni.
In queste situazioni l’ordinamento prevede alcuni strumenti, utilizzabili da chiunque abbia un interesse concreto (nel caso in esame, ad esempio, l’amministratore del condominio) per accelerare o gestire la fase transitoria al fine di individuare il responsabile per il pagamento dei debiti condominiali del defunto.
Innanzitutto, qualora sia possibile individuare i soggetti chiamati all’eredità — i quali avrebbero altrimenti dieci anni di tempo per decidere — è possibile rivolgersi al Presidente del Tribunale dell’ultimo domicilio del defunto, chiedendo di fissare un termine entro il quale i chiamati dovranno decidere se accettare o rinunciare (la cosiddetta actio interrogatoria). Il termine è generalmente compreso tra tre e sei mesi; decorso inutilmente, il chiamato perde il diritto di accettare l’eredità.
Qualora, invece, non sia possibile individuare i soggetti chiamati all'eredità, chi paga le spese condominiali del defunto? In questo caso si può chiedere al Tribunale la nomina di un curatore dell’eredità giacente. Il curatore ha il compito di amministrare il patrimonio ereditario, liquidare le attività e pagare i debiti sino a quando un chiamato (che molto spesso viene individuato a seguito di vere e proprie ricerche genealogiche) accetti l’eredità.
È possibile, tuttavia, che ciò non avvenga mai: può capitare che nessuno dei chiamati abbia interesse ad accettare l’eredità o che non vi siano affatto chiamati (in assenza di testamento e di parenti entro il sesto grado). In tali casi, una volta liquidate le attività e saldati i debiti nei limiti dell’attivo, l’eventuale residuo sarà devoluto allo Stato.
Diverso è il discorso per i debiti maturati dopo l’apertura della successione. Questi non costituiscono debiti ereditari, ma sorgono direttamente in capo al soggetto che risulterà proprietario dell’immobile in conseguenza della successione (l'immobile sarà a lui catastalmente intestato in seguito alla voltura che fa seguito alla registrazione della dichiarazione di successione). Abbiamo visto che tra l’apertura della successione e l’individuazione dell’erede può trascorrere anche molto tempo. Va ricordato, tuttavia, che gli effetti dell’acquisto della qualità di erede retroagiscono sempre al momento dell’apertura della successione.
Vediamo ora le differenze pratiche, distinguendo due ipotesi:
1. pluralità di eredi universali;
2. attribuzione dell’immobile a un unico soggetto, a titolo particolare (legato).
Nel primo caso avremo gli stessi soggetti responsabili sia per i debiti pregressi sia per quelli maturati dopo l’apertura della successione. Tuttavia: per i debiti pregressi risponderanno come eredi, e dunque parziariamente, ciascuno in proporzione alla propria quota; per i debiti maturati successivamente risponderanno come comproprietari, e quindi solidalmente per l’intero importo.
Nel secondo caso i soggetti responsabili sono diversi: gli eredi risponderanno (parziariamente e nei limiti della propria quota) per i debiti pregressi; il legatario risponderà per i debiti maturati successivamente, in quanto proprietario dell’immobile.
È utile precisare che al legatario si applica anche la regola del quarto comma dell’art. 63 disp. att. c.c.; pertanto, se gli eredi non dovessero saldare le spese condominiali pregresse, il legatario potrà essere chiamato a rispondere solo per l’anno in corso e per quello precedente all’apertura della successione.
Avv. Luigi La Gamma | Successioni.legal
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